不動産売却における心理的瑕疵と告知義務とは？価格への影響も解説

殺人事件や自殺が発生した物件を売却できるか、お悩みではないでしょうか。
そのような物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれますが、売却自体は可能なので安心してください。
今回は、心理的瑕疵のある物件の売却に際して知っておくべき概要や告知義務、価格への影響について解説します。
大宮区を中心としたさいたま市内で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは

まずは、不動産売却における心理的瑕疵についての概要を解説します。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、不動産取引で使用される用語で、「住みたくない」と感じる心理的抵抗を生む恐れのある事柄を指します。
たとえば購入を検討している物件で、かつて殺人事件があった、自殺した人がいると聞くと「怖い」「気味が悪い」と感じる方が多いでしょう。
そのような物件が「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、いわゆる「事故物件」と呼ばれるものです。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインとは

心理的瑕疵は、買主が購入を判断するときに大きく影響を与えるため、事前に告知が必要とされています。
しかし今までは、どのような内容の場合に告知が必要なのかが明確にされておらず、判断は不動産会社に任される状態が続いていました。
また、一人暮らしの高齢者が孤独死をした場合に心理的瑕疵のある物件と告知しなければならなくなることを貸主が恐れて、単身の高齢者の入居が難しくなるということも課題となっていました。
そこで、2021年10月に、国土交通省が公表したのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下「ガイドライン」）です。

心理的瑕疵物件と判断されるケース

ガイドラインでは、心理的瑕疵物件と判断されるケースを、以下のように明確に示しました。
他殺・自殺・火災やガス漏れによる事故死・原因不明の死
他殺・自殺・火災やガス漏れによる事故死・原因不明の死が発生した物件は、心理的瑕疵物件に該当します。
一方、病気や老衰などが原因の自然死や、入浴中や階段からの転倒などによる日常生活中の事故死については対象外とされました。
ただし、病死や事故死であっても、特殊清掃が必要となった場合や、ニュースになったようなケースでは、心理的瑕疵があると判断される場合があります。

心理的瑕疵物件は事故物件だけではない

心理的瑕疵物件と呼ばれるのは、該当の物件が事故物件である場合だけとは限りません。
以下のような物件も、心理的瑕疵物件とされます。
周辺で事件や事故があった場合
物件そのものに心理的瑕疵がなくても、周辺に事故物件があると、心理的瑕疵があると判断されることがあります。
たとえば同じマンション内で、残忍な殺人事件があったようなケースが該当します。
周辺に嫌悪施設がある場合
多くの人に「あると嫌だな」と思われやすい施設のことを嫌悪施設と言います。
周辺に以下のような嫌悪施設がある物件も、心理的瑕疵があるとみなされる場合があります。

• 騒音、大気汚染などを引き起こす公害発生施設
• 原子力関連施設や廃棄物処理場など不快感を与えることのある施設
• 風俗店など、住宅地としての品格を下げるような施設

このような施設が周囲にあるケースも心理的瑕疵があると判断されることがあり、取引価格に影響を与えやすくなるのです。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

心理的瑕疵物件には「告知義務」があるとされています。
どのような内容なのかを説明します。

不動産会社は心理的瑕疵の説明義務がある

不動産会社は、宅地建物取引業法で、心理的瑕疵について買主に対して説明する義務が課されています。
物件を購入する買主は、賃貸と違って長期間その物件を利用することが前提となっています。
また、支払う金額についても、賃貸と比較すると高額です。
そのため、購入したあとに心理的瑕疵の存在を知った場合、「なぜ隠していたのか」「知っていたら買わなかった」とトラブルになる可能性が高くなります。
損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりする可能性もあるでしょう。
そのような問題を避けるために、不動産会社は売却前に、物件が抱える心理的瑕疵を含めた問題を事前に告知しておく必要があるのです。

不動産会社は心理的瑕疵を自発的に調査する義務はない

不動産会社は、売却を依頼された物件について、売主に対して聞き取り調査をおこない「物件状況報告書」へ記載します。
不動産会社は、どのような心理的瑕疵があるのかを、インターネットで調べたり、近隣に聞き込みしたりする義務はありません。
「調べられないのだったら黙っておきたい」と考える方もいるかもしれませんが、事実を隠していた場合、虚偽の記載をしたとして損害賠償請求される可能性があります。
のちのちのトラブルを避けるためにも、知っている事実は隠さずに告知しましょう。

告知が必要かは不動産会社に相談しよう

ガイドラインでは、病気や老衰などの自然死や、日常生活で起きた事故は心理的瑕疵の対象外とされています。
しかしどの程度であれば告知しなくて良いのか、判断は難しいものです。
そのため気になることがある場合には、基本的には不動産会社にすべて申し伝え、買主に告知すべきかの判断をあおぐとよいでしょう。
そうすることで、のちのち損害賠償請求されるといったトラブルを防げます。

不動産売却における心理的瑕疵が価格に与える影響とは

ここからは、不動産売却において、心理的瑕疵が価格に与える影響をご紹介します。

心理的瑕疵に対する考え方は人によって違う

心理的瑕疵がどの程度価格に影響するかは、一概には言えません。
心理的瑕疵に対する考え方は、人によって異なるためです。
他殺や自殺があった物件でも、まったく気にせず「リフォームもされているうえ価格が安くなるならお得」と思う人もいます。
反対に、マンションの敷地内で事故死した人がいると聞いただけで「絶対住みたくない」と感じる人もいるでしょう。
心理的瑕疵が、どこまで物件価格に影響するかは、買い手の受け止め方次第なのです。

心理的瑕疵が物件価格に与える影響

心理的瑕疵は、具体的にどの程度価格に影響を与えるのでしょうか。
事件・事故の内容ごとにみてみましょう。
自然死・病死ですぐに発見された場合
自然死や病死ですぐに発見された場合は、心理的瑕疵物件と扱われないことがほとんどです。
そのため基本的に、相場価格での売却が可能です。
自然死・病死で発見が遅れた場合
自然死・病死で発見が遅れた場合でも、特殊清掃やお祓い、リフォームなどがおこなわれ、痕跡がきれいに消されていれば、10%～15%程度値引きすれば売却は可能です。
建物が解体されて更地になっているなら、5%～10%程度の値引きですむでしょう。
殺人や自殺の場合
殺人や自殺があった場合は、特殊清掃やお祓い、リフォームなどがされていても、20%～30%程度の値引きを求められる覚悟が必要です。
更地にされている場合でも、15%～20%の値引きが必要になる可能性があります。

まとめ

心理的瑕疵物件については、不動産会社が買主に対して告知する義務を負っています。
売主が不動産会社に正直に申し伝えておかないと、損害賠償請求されるといったトラブルに巻き込まれる可能性があるため注意が必要です。
株式会社パーシ・フル本店では、大宮区を中心としたさいたま市内にある不動産の売却や買取のご相談に応じています。
心理的瑕疵がある物件の売却でお悩みでしたら、まずはお気軽にお問い合わせください。